Ипотека - нечем платить. Что делать?

К началу года число ипотечных заемщиков приблизилось к полумиллионной отметке. Пока, несмотря на кризис, владельцев кредитной недвижимости, столкнувшихся с невозможностью обслуживать жилищные займы, не так много — 2,5% общего числа. Однако, по мнению экспертов, в ближайшие месяцы эта цифра увеличится по меньшей мере в два раза. Сегодня у заемщика есть несколько вариантов выхода из ситуации, когда платежи грозят своей тяжестью раздавить семейный бюджет. Можно воспользоваться программой реструктуризации банка, можно обратиться в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в крайнем случае продать квартиру и погасить кредит.

Практически все эксперты при вопросе журналиста “Что делать заемщику, если платежи стали неподъемными?” в голос твердят о том, что нужно немедленно поставить в известность свой банк. Типичная вежливая формулировка: мол, добросовестный заемщик и кредитор всегда найдут взаимовыгодный выход из ситуации.

Формально программы реструктуризации сегодня предлагают или собираются предложить почти все крупные банки. Как правило, заемщик может воспользоваться одной из нескольких схем, которые позволят ему уменьшить ипотечное бремя и сохранить жилье. Чаще всего встречаются следующие варианты: удлинение срока кредита (за счет чего уменьшаются ежемесячные платежи заемщика) и отсрочка на несколько месяцев по выплате основной суммы долга.

Если кредит валютный, то в некоторых случаях можно перевести его в рублевый по новым ставкам. Программы конвертации предлагают, например, ВТБ 24, Альфа-банк, Банк Москвы, Национальная ипотечная компания, Хоум кредит энд финанс банк (ХКФ-банк) и другие. Правда, в большинстве случаев такая мера не более чем профилактика от дальнейших колебаний курсов валют, а реальной экономии она не дает. Рублевые кредиты выдаются по нынешним ставкам, которые значительно выше тех, по которым заемщик брал у банка деньги на покупку жилья. В результате платеж становится еще больше, чем был до этого.

Кроме того, заемщику придется изрядно потратиться на саму процедуру конвертации. Почти во всех банках переход с одной валюты на другую осуществляется через заключение нового договора с заемщиком. То есть человек несет те же расходы, что и при получении кредита: комиссия банка за открытие и ведение ссудного счета, оценка недвижимости у оценочных компаний, регистрация сделки в регистрационной палате и т. д. — в итоге расходы составят несколько десятков тысяч рублей. Единственный банк, где этих трат удастся избежать, — ХКФ-банк. Здесь с заемщиком, меняющим валюту, всего лишь заключается дополнительное соглашение к уже действующему договору, и клиент не несет никаких дополнительных расходов.

“Вам отказано!”
Как утверждают сами банкиры, главное требование к клиенту, претендующему на реструктуризацию, — это его благонадежность. То есть за время сотрудничества с банком он должен показать себя добросовестным заемщиком, не допускающим ни просрочек, ни других нарушений. Кроме того, банки оценивают его перспективность: сможет ли обладатель кредита за полгода-год (обычный срок, на который банк может предложить заемщику “финансовые каникулы”) восстановить свою платежеспособность. Если заемщик отвечает данным критериям, то, казалось бы, все возможности избежать дефолта у него имеются. Однако на практике все гораздо сложнее.

Во-первых, отнюдь не все из 400 банков, работавших на рынке ипотеки до осени прошлого года, готовы идти навстречу своим клиентам. Когда мой платеж по ипотечному кредиту из-за роста курса доллара стал чересчур обременителен, я последовала заповедям добросовестного заемщика и позвонила в свой банк, который два года назад осчастливил меня ипотекой. Объяснив свою ситуацию и упомянув про осеннее сокращение зарплаты, спросила, какие варианты выхода мне могут посоветовать. “Никаких вариантов мы вам предложить пока не можем, — с оттенком извинения сказала мне девушка-консультант. — У нас сейчас, конечно, рассматривается вариант программы реструктуризации с отсрочкой платежей, но он пока не принят”. Перевести долларовый кредит в рублевый тоже оказалось невозможным из-за отсутствия соответствующей программы в банке. Единственное, что мне оставалось, — написать заявление с просьбой о реструктуризации и надеяться на лучшее. “Чем больше заявлений накопится, тем больше шансов повлиять на наше правление”, — довольно откровенно пояснила консультант.

И такая ситуация не исключение. Мой коллега Дмитрий Веретенников в 2007 году взял долларовый кредит в Абсолют банке и купил квартиру в строящемся доме в Котельниках. С началом кризиса на его основной работе урезали зарплату, а дополнительная вообще оказалась под вопросом. Доллар между тем вырос, и платежи стали съедать большую часть семейного бюджета. Тогда Дмитрий решил обратиться в банк с просьбой о реструктуризации кредита. “Я позвонил и спросил, какие требования предъявляются к тем, кто претендует на нее. Мне ответили: “Главное быть добросовестным заемщиком”. А у меня за два года не было ни одного дня просрочки. Плюс я постоянно делал досрочные погашения”, — рассказывает коллега. Поначалу его намерение в банке восприняли вполне благожелательно и сказали, что рост курса доллара вполне можно считать основанием для реструктуризации. Вариантов банк предложил два: увеличить срок кредита и тем самым снизить размер ежемесячного платежа либо уменьшить платеж исходя из уже проведенных досрочных погашений. Это Дмитрия вполне бы устроило, так как из $104 тыс. кредита погашать ему осталось всего $42 тыс.

Собрав весь необходимый пакет документов плюс подтверждение о снижении доходов, Дмитрий отнес их в банк. В течение следующих двух недель ему время от времени звонили и задавали уточняющие вопросы. “Меня, например, попросили подтвердить, что мои кредиты в Райффайзенбанке и Ситибанке четырехлетней давности уже погашены. Примечательно, что при выдаче ипотеки банк этим не интересовался!” — удивляется Дмитрий. Наконец, через две недели дама из банка озвучила по телефону последний вопрос: “А что вы будете делать, если мы вам откажем?” На него Дмитрий не нашел, что ответить. Она же продолжила: “А как вы относитесь к варианту продажи квартиры?” На это Дмитрий сказал, что ничего не имеет против, если банк умудрится в нынешнее время найти ему покупателя.

На следующий день он получил отказ в реструктуризации. Естественно, без объяснения каких-либо причин. “Ничего не понимаю. Им же самим было бы выгодно, если бы я продолжал платить как можно дольше. А теперь, как только доллар упадет, я из принципа сразу же перекредитуюсь в другом банке, — возмущается Дмитрий. — Обидно, что даже в качестве одолжения Абсолют банк отказал в том, что у многих других ипотечных игроков считается нормой: при досрочных погашениях он не оставляет клиенту выбора, сокращать срок или ежемесячный платеж: заемщику “автоматом” урезают срок. Если была бы альтернатива, естественно, я бы выбирал уменьшение платежа, и тогда мне бы даже не пришлось идти на поклон к банку и просить о реструктуризации”.

Банки любят говорить об “исключительно индивидуальном” подходе к заемщикам, но какие критерии лежат в основе этого подхода, остается тайной. Одно можно сказать точно: фильтрация претендентов здесь будет куда жестче, чем та, что проходил клиент при получении кредита.

Последний шанс.
Если банк отказывает в реструктуризации, а платежи становятся непосильными, у заемщика есть еще одна возможность — прибегнуть к помощи государства. Специально для поддержки проблемных заемщиков при федеральном Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) было создано специальное подразделение — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), основная цель которого — проводить в жизнь госпрограмму реструктуризации кредитов, грозящих стать дефолтными.

Эта программа в своем первоначальном виде была запущена с 1 января 2009 года. Однако довольно быстро обнаружилось, что власти поставили чересчур жесткие критерии отбора заемщиков, которым готовы оказывать помощь. Так, например, по этим требованиям не проходили клиенты с валютными кредитами, которых в Москве и Санкт-Петербурге почти 80%. За полтора месяца “обкатки” по программе АИЖК были реструктурированы всего три кредита на всю Россию.

В феврале стандарты программы были наконец пересмотрены, и требования изрядно смягчены. Так, в два раза была увеличена сумма, которая должна оставаться на руках заемщика после выплаты кредита и других необходимых платежей: сначала она составляла всего один прожиточный минимум. По новым стандартам увеличилась и максимально допустимая площадь жилья на каждого члена семьи.

Но, пожалуй, главным изменением стало то, что программа оказалась доступна для валютных заемщиков и для тех, кто брал кредиты с плавающей ставкой. Причем, как говорят в АИЖК, для этого совершенно необязательно переходить на рубли, менять программу и т. п. Как и все остальные, “валютные” и “плавающие” могут получить в АИЖК один из трех видов помощи: стабилизационный заем, стабилизационный кредит, смешанный кредит.

К примеру, по требованиям АИЖК кредит не должен превышать 90% стоимости квартиры. Но у тех, кто приобрел квартиру в кредит в 2008−м, она могла существенно упасть в цене: по сравнению с летом прошлого года снижение в некоторых сегментах составило 30–50%. Под требования АИЖК формально не попадают и владельцы долей в квартирах, поскольку доля также считается недвижимым имуществом.

Вполне возможно, что все эти вопросы на практике разрешатся в пользу заемщиков. Но пока остается только ждать первых результатов в новом формате. Если же ваш случай не попадает ни под один из вариантов реструктуризации, возможно, имеет смысл задуматься о продаже квартиры.

burocrats.ru



Статьи на тему "":